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全国多地推出以旧换新政策可以解决什么后顾之忧？改善型购房者最关心旧房卖不掉换房流程团资金压力大等核心痛点各地如何破解这些难题？又能否有效激活市场？
1月5日，CCTV-2财经《消费主张》栏目播出《以旧换新升级，能否助力楼市回暖破局？》，其中探访了四川省宜宾市试点住房“以旧换新”模式，有效激发市场活力。
主要内容如下↓↓↓
目前，全国已有超过100个城市正在推行住房以旧换新政策，但整体上仍处于推广阶段。四川宜宾2025年住房以旧换新政策力度较大，并提供多重补贴，消费者通过叠加政府补贴、个税退税及购房消费券等多项优惠参与以旧换新。位于宜宾主城区符合要求的旧房均可参与置换，最高可节省开支超过10万元。
家住宜宾叙州区的朱先生就参与了这次的以旧换新。
朱先生 四川宜宾市民：女儿回家跟我谈心的时候，谈到了“你一个人住在这边，我实在不放心，如果是把房子换大一点，我们可以经常回来，如果有问题，我们可以住在一起。”
朱先生今年81岁，目前生活尚能自理，可女儿始终放心不下。为了让家人少些牵挂，也方便女儿常回来看看，朱先生决定通过楼市以旧换新政策，将70平方米的老房子换成一套更宽敞的住房。之前他也想通过中介公司来卖旧房，但一直没有等来合适的买家。
朱先生 四川宜宾市民：二手房如果自己卖，很多人都想把房价压低购买，当时已经压到38万元，太低了，已经超出了我承受能力了。以旧换新评估公司来，到我们房子来看，他们评估以后价格比我们原来（挂牌价）还要高出2万元、3万元。我这个房就42万元多一点儿。
记者：所以就很愿意卖了。
朱先生 四川宜宾市民：我就很愿意卖了。
为什么评估公司给朱先生的这套二手房的评估价格会略高于市场价呢？
李符弘 房地产土地资产评估公司评估师：我们评估取的是三家（评估）公司的平均价格，所以说这个在一定程度上有可能会高于正常的一个市场卖价。假设房子装修了60万元，但是我们在本次评估的时候，我们也不可能实际去考虑房子实际投入了这么多的装修费，也是设定房子是一个简单装修进行去评估，但我们的评估价格就会低于房子的一个实际（市场）销售价格。而如果装修极为简单的话，我们的评估价格可能就会高于房子的一个实际（市场）销售价格。
原来前期的房源评估采用的是不入户的方式，主要依据房屋所处小区的竣工年限、环境、物业类型、周边配套及该区域当前的市场行情来确定价格。而房屋内部的装修情况并不会对最终的评估价产生影响。通过以旧换新，朱先生的旧房不减，评估验房免费，销售价格略高于市场成交价，还省去了中介费。此外，朱先生在购买新房时，他还获得了一笔可观的购房补贴。
朱先生 四川宜宾市民：最后看上了这一套房子，是130多平方米，周围的环境、房型这些还很满意。从卖房的时候我省了中介费，到买房的时候政府的补贴和开发商的补贴加起来8万多元，接近9万元，也相当于我将近两年的退休工资了，所以说心里边还是很满足的。
罗诗淮是一家新楼盘的销售顾问，他说最近通过以旧换新方式来置换新房的消费者有不少。
罗诗淮 销售顾问：就我个人而言的话，在2025年12月10套销售的房源当中，有6套都是走的以旧换新这样一个通道。以旧换新成交比例这么高，确实是因为这一次我们的一个政策优惠力度真的很大。客户到售楼部这边能够得到第一开发商100元每平方米优惠，政府还会给予旧房和新房差价5%补贴，比如说50万元的旧房，100万元的新房，差价50万元，5%的补贴就有25000元，这也是真真实实能够为客户节约到真金白银。而针对于多孩家庭的话，我们二孩家庭是能够有400元每平方米的这样的一个补贴，三孩家庭有600元每平方米补贴。包括说我们的以旧换新也能够支持退税，也能够为客户节约1万元这样一个购房成本。
宜宾市2025年推出的商品房以旧换新政策，共覆盖了全市39个新房项目，为消费者提供了更丰富的选择。尽管各楼盘提供的具体补贴不尽相同，但开发商普遍反映这项政策对加速楼盘销售起到了积极的推动作用。
史闯 房地产开发商：我们项目是全市以旧换新启动以来成交量最高的一个项目，到目前为止成交的客户有142组，占了我们整体成交客户的四分之一左右。我们开发企业为我们以旧换新客户提供了专属的100元一平方米的优惠，促进了我们开发企业楼盘的库存的有效去化。
朱友谊 房地产开发商：我们这个楼盘位于宜宾市三江新区，以旧换新政策推出以后，我们这个楼盘对客户推出了200元钱每平方米的一个优惠。我们一共接待有70组、80组客户，成交有37组，这37组中间有26组都是95平方米以上的，占绝大部分。客户参与以旧换新主要是想改善自己的一个居住条件，所以说他们选择的户型相对来说平方米、套型比较大一点，都是以3室和4室为主的一个房型。我觉得以旧换新这个政策搭起了客户卖旧房以及开发商卖新房之间的一个桥梁。
于建波 房地产开发商：目前我们身后开发的这个项目，位于宜宾市叙州区，针对以旧换新政策的话，我们给出了每套房子2万元的实质性优惠，总共销售出了35套，占比我们同期的35%的销售比例。其实我们还是希望这个政策能够长久执行下去，新房能够快速出售，然后消费者的话也能够快速达到置换的目的。同样，家住宜宾市叙州区的刘女士，也是因为以旧换新的政策，看到了补贴等各方面的实惠，才下定决心换新房的，这对于想生二胎的她来说非常及时，能改善未来的住房环境。
刘女士 四川宜宾市民：这个房子是78平方米，是只有两间（卧室），想要生二胎，就觉得这个房子不能满足我们现在的居住条件，对于我们来说是非常迫切需要的一个政策。我是从2025年12月7日晚上在网上报名的，然后2025年12月8日我点开这个公众号看的时候，就已经给我出了个评估价格。出了个评估价格的时候，我觉得还非常理想，超过了我们现在这个二手房买卖市场。在2025年12月15日的时候，然后我们就签订了合同。
刘女士说，这次通过以旧换新，她省去了房产中介费，加上购买新房的各项补贴，总共节约了7万元。但最打动她的其实是政策中业主可优先续租自己旧房的条款。
刘女士 四川宜宾市民：新房是现房已经拿到手了，等这个平台公司把剩余的款项打给我们的时候，我们就进行装修。如果是按传统的二手房交易市场的话，在新房子装修期间，我们就要去找新的一个居住的房子。但是在以旧换新的政策里面，可以继续租给原来的住户，然后我们就可以继续返租在这个房子里面，安心在这个旧房子里面等待我们的新房装修好了之后，我们再搬进去入住。这个政策帮我们实现了从小房子变成大房子，也让我们生二宝的（愿望）越来越强烈。
家住宜宾翠屏区的王先生和家人居住的这套房已有二十多年的房龄了，他也正打算借助以旧换新政策来改善居住环境。
王先生 四川宜宾市民：大家能看到装修的风格，包括家具这一块都还是显得比较陈旧，我现在这边还有一个情况，就是和女朋友已经谈得差不多了，我们2026年准备举办婚礼，所以说换房这件事情上面来讲，其实是比较迫切的。像我们这个房子的话，一共是123平方米，然后我去打听的二手房产的价格应该在43万元左右，（以旧换新）置换公司给我（评估报价）46.2万元多一点点。
让王先生感到满意的不仅是旧房评估价格高于市场价，还有整个以旧换新流程的快捷顺畅。另外，置换房屋在上门验房时，对房屋状况会有一定要求。
王先生 四川宜宾市民：你看我们家现在这个情况，就出现了几处都有掉墙皮的一个情况，然后我这边也是正好今天联系了师傅，就过来积极进行一个维护的工作。我们这边也是要等墙皮完全修缮好以后，才能交付给我们这边的置换公司。
宜宾市此次以旧换新政策执行高效，一方面得益于多部门前期沟通顺畅、协同办理，另一方面也在于多个关键流程可以同步推进。今天，王先生就来到自己选中的新房楼盘售楼处，与商品房置换公司、楼盘开发公司及银行工作人员一同集中办理卖房、买房及贷款等相关手续。
王先生 四川宜宾市民：尾款是怎么支付？
曾剑鸣 以旧换新执行公司签约人员：旧房的估价30%，然后是直接打在你的新房（首付）这里，然后剩下的70%房屋过户后6个月以内打在你的个人银行卡里面。
王先生 四川宜宾市民：推出这个政策，我觉得特别方便，我们到售楼部这边，然后各个部门，包括我们以旧换新的这边签约的工作人员，然后银行这边工作人员，还有我们售楼部的销售，我们聚在一个地方，基本上一两个小时就能完成我们所有的签约工作。（以前）传统那种购房可能要跑很多地方，可能要花费更多的时间。
王先生置换的新房面积有138平方米，他很满意这个地段，这里医院、学校这些重要的生活配套设施都很齐全，他表示自己很庆幸赶上了以旧换新这趟便车。
王先生 四川宜宾市民：据我了解，我们以旧换新政策已经是第三拨儿了，我们正好赶上了这个时间节点，也是活动力度最大的，因为我也听说第一拨儿和第二拨儿的朋友，他们说的优惠政策没有我们这个这么大，他们也感觉有一点遗憾。我觉得这个以旧换新的政策，如果是推广的范围能够更广泛，或者说渠道更多一点的话，我觉得效果会更好。因为我觉得现在知道这个活动的人我觉得不是特别多。大家手里面的钱不是不愿意消费，是觉得没有遇到一个合适的机会去促进购房这件事情的一个发生。在宜宾市此次的商品房以旧换新政策中，负责收购旧房的是一家市属国有企业。参与置换的旧房需满足四项核心条件，第一，房屋坐落于宜宾三江新区、翠屏区或叙州区的主城区范围内。第二，房屋需为已装修且配备基本生活家具家电的可交易住宅。第三，房屋的土地使用权剩余年限需大于40年。第四，房屋须具有真实有效且独立的产权证明。此外，新购住房的总价不得低于所出售旧房的总价。除了这些硬性规定，在入户验房过程中，还有一些更细节的要求。陆海慧是以旧换新置换公司的工作人员，她今天要去一家已经评估过价格的业主家验房。
陆海慧 以旧换新置换公司工作人员：今天我们过来验房，给到您两个告知书，一个是我们验房的时候的一个告知书，一个是关于您参加此次以旧换新的相关政策的一个告知书。那我今天验房的话，会到您的各个房间去拍照，有没有问题？
业主：没有问题。
陆海慧 以旧换新置换公司工作人员：像这个衣柜的话，它是不符合我们要求的，这个需要业主更换为一个木质的或者板材的一个衣柜。我们在收储这个房屋的时候，是对家具家电和装修都是有要求的，比如说我们的电视是不小于42英寸的一个液晶电视。空调如果是客厅的话是不小于两匹功率的，洗衣机是不能低于8公斤（最大洗涤容量）。另外我们在进行房屋查验的时候，如果发现这个房屋有漏水、渗水，还有一些管道破损、墙皮脱落、墙纸脱落这些情况，我们和业主进行沟通，业主也愿意进行修缮情况下，我们是要要求业主进行修缮以后，我们再次复验了，然后才会收储这个房屋。
在宜宾以旧换新政策中，政府收储的旧房后续将转化为保障性租赁住房，面向中低收入人群出租，为了满足租户的基本生活需求，因此在收房验房环节才会设置一系列细致入微的要求。
陆海慧 以旧换新置换公司工作人员：有这么精准的要求，也是在工作中不断摸索出来的。最早期我们在以旧换新的试点阶段，真的闹了好多小插曲，比如说我们有些业主说没有冰箱，给你补了一个冰箱过来，是补了也确实叫冰箱，但就一个车载冰箱这么大一点点，然后有客户没有洗衣机，然后也同意补洗衣机了，补了一个洗衣机，专门洗袜子的那种洗衣机，很小，就这么小一点点。这个确实我们在工作的过程中，不断发现我们工作中有一些不足，或者我们不够精确的地方，我们逐个把这些细节都完善。现在像我们一个验房人员到一个房屋来进行查验的话，是完全有执行标准的，几乎在15分钟左右就可以把整套房屋精准查验到。
邹先生是一名刚毕业的大学生，他表示，这次通过以旧换新的官方平台租住到的房子，非常适合自己现阶段的居住需求。
邹先生 四川宜宾市民：这套房子我当时通过政府APP“爱宜宾”然后看到这套房源，（租金）才840元一个月，然后80平方米两室一厅，各种家具家电也非常齐全，然后交通也非常便利，离我上班的地方也就才不到三公里。（商品房）以旧换新目前收储的二手房还是比较少的，需求的人群肯定非常多，需要拼手速。如果上线的房源，一定要拼手速，因为你手慢的话一会儿就没有了。以旧换新的政策是非常好的，为像我这样需要平价租赁房的新市民提供了房源，所以我希望以旧换新这个活动能够长期开展下去。
王兴畏是宜宾市以旧换新置换公司的负责人，据他介绍，宜宾的以旧换新工作实际上从2024年就已开始试运行，起步早，但初期成效并不显著，主要是因为公众对新政策尚不了解，参与的开发商也较少。但在2025年，随着流程的全面优化与完善，这项工作推进就特别顺畅了。
王兴畏 四川省宜宾市科教人才安居公司负责人：我们也联动市级的各个部门，比如说市交易中心，还有区交易中心，甚至是我们的水、电、气这些单位，我们都与（各个部门）形成了工作的一个联动机制，尽量使业主少跑腿。2025年是600套目标，已经超额完成，都已经达到了625套。
以旧换新政策实施以来，无论是置换新房的消费者、参与楼盘销售的开发商，还是后续租到保障性租赁房的住户，各方都对此表示支持，因为这项政策切实让多方受益。然而，在政策执行过程中，收储旧房的资金来源是最大的挑战。这笔钱究竟该由地方民营企业、国有企业、地方政府还是金融机构来承担？在宜宾市的实践中，这个问题找到了一个可行的方案，由于收储的旧房被转化为保障性租赁住房，其中一部分收购资金便来源于政府原本计划用于新建同类保障房的专项资金。
舒俊 四川省宜宾市住建局住房保障工作组工作人员：我们宜宾是一个（人口）流入型的城市，新青年还有新市民人口增加，保障性租赁住房是一个缺口。如果考虑到集中建设的话，选址比较困难，还有一个就是建设周期比较长，不能满足多样化需求。比如说租户、新就业的群体他们居住比较分散，工作比较分散，如果选择的这种收购存量住房用作保障性租赁住房，可以根据工作和子女入学这种实际的情况就近选择住房。所以出台了以旧换新政策，收回来的二手房经过简单整理和装修之后，达到了拎包入住的条件，放在平台上出租非常受欢迎，基本上是放一套出租一套、放一套出租一套这样一个状态。
以宜宾市为例，当前明确公布的商品房以旧换新政策及其专项购房消费券截止日期均为2025年12月31日。总的来说，这类以旧换新政策的补贴部分具有明显的阶段性特征，短期内市场活跃度可能会受到补贴和促消费政策影响，但长期来看最终依赖基本面。以旧换新作为各地推动楼市健康发展的新手段，其效果不尽相同，有的城市找到了有效路径，有的则市场反应平淡。这一政策涉及环节众多，壁垒不少，最关键的资金从哪里来？补贴力度多大才能有效激发需求？收储的旧房后续如何处置？整个模式又如何实现可持续与多方共赢？新的尝试总会伴随各种问题，但总要有先行先试，期待在不断探索与优化中，这项楼市政策能真正助力市场，重燃楼市活力。
