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四川新物业管理条例“十问十答”(四)丨小区公共收益,还会是笔“糊涂账”吗?

四川新物业管理条例“十问十答”(一)|疫情期间,小区物业能管到我吗?

四川新物业管理条例“十问十答”(二)|小区成立业委会,还会难么?

小区有公共收益吗?有多少?

它们在哪里、怎么使用的?

又用在哪里了?

这些问题

对于大部分小区居民来说

似乎一直是一个谜

实际上,小区公共收益还真不少,包括电梯广告收入、快递柜场地占用费、停车费……但因为公共收益的不透明以及一些业主的不关心——这些本属于全体业主的收益,很容易成为一笔“糊涂账”,这也是近年来公共收益成为小区一个矛盾焦点的原因所在。

新版《四川省物业管理条例》(以下简称《条例》,2022年5月1日起施行)起草组成员、住房城乡建设厅物业管理专家伍三明表示,关于公共收益,《条例》新增和明确了一系列规定,赋予了业主更多的保护合法权益“武器”,将可有效避免公共收益成为“糊涂账”。

公共收益存私人账户?《条例》明确“这样的操作不得行了”

城市小区,相当于一个小社会,规模并不小,动辄上千户很平常——在这样一个大的物理空间内,包括广告等在内的公共收益不是一个小数目。

那么,公共收益,该存哪里?这个问题似乎多此一问。但实际上,现实中,将属于全体业主的公共收益存入私人账户,这样的操作还并不鲜见。

案例一

案例一:存业主委员会私人账户。2020年5月,成都市双流区锦绣华都小区业主爆料称,该小区新成立业委会后,第二届业委会成员拒不移交公共收益,并将公共收益存入私人账户。

案例二

存物业工作人员私人账户。2021年9月,媒体报道:成都芳草地小区业主举报小区“住改商”,开设餐馆茶楼、按摩养生馆,还有花店、月子中心、武术馆和民宿等,同时,业委会将全体业主公共收益资金放于物业工作人员私人账户,致使该账户资金收支情况不透明。

为避免此类情况的发生,对于公共资金的存放,《条例》明确规定:开设业主共有资金账户。

《条例》第三十五条第三款:业主委员会持备案通知书、印章等向物业所在地县(市、区)人民政府市场监管部门申请办理业主大会社会信用代码登记,开设业主共有资金账户,在共有资金账户中设立业主委员会工作经费和补贴科目。

“这一条中,规定开设是业主共有资金账户,不再是业委会账户,将钱袋子攥到全体业主名下,避免业委会认为是他的钱,想怎么用就怎么用了。”住房城乡建设厅房地产市场监管处相关负责人表示,最后一句关于“业主委员会工作经费和补贴科目”的表述,有利于监督业委会财务开支,“对于以后审计查账,在账户里一目了然,以后业委会用钱不再任意了”。

这规定,对于以前未开设业主共有资金账户的也有效力。《条例》第三十五条第四款:”本条例施行前开设的业主委员会资金账户,按照前款规定依法变更为业主共有资金账户。”

同时,《条例》八十三条明确:“共有部分收益应当单独列账。业主大会应当设立业主共有资金账户,共有部分收益应当及时转入该账户。共有资金账户由业主委员会管理。”这样一来,“《条例》施行后,物业公司和业委会代管的共有部分收益要及时转入到业主共有资金账户中去。”

公共收益须按程序公示和监督不能再成为一笔“糊涂账”

怎样不成为一笔“糊涂账”?

公示公开

是最佳选项

对此

《条例》进行了一系列的制度设计

——《条例》第三十七条:“业主委员会应当将物业共有部分的使用和经营收益的收支情况及时在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示,应当每半年至少公示一次,公示期不少于三十日。”

对于共有部分委托物业服务人经营的,《条例》第五十二条也做了相同的公示时间要求。

对公示的事项有异议

怎么办?

《条例》同样有制度支持

《条例》第八十三条明确:“物业服务区域专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主对共有部分收益收支情况提出书面异议的,可以组织业主审计小组或者委托第三方机构进行财务审计,街道办事处(乡镇人民政府)应当进行指导监督。”

同时

《条例》还明确规定了

基层政府的监督责任

《条例》第八十三条指出,“街道办事处(乡镇人民政府)应当每年开展一次对共有资金使用和收支情况的检查,检查情况应当在物业服务区域显著位置公示。”起草组专家表示:“公共收益矛盾相对比较多,收得糊涂、用得糊涂、管得糊涂,所以要求基层政府加强监督检查。为避免走形式,《条例》在这里特别明确了监督检查开展的形式和一系列细节。”

公共收益究竟该怎么用?“中饱私囊”逃不脱这些法律责任

公共收益资金怎么用?对于这一问题,《条例》有明确的回应:“利用共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,收益属于业主共有。业主共有部分收益应当优先用于业主公共支出,也可以按照业主大会的决定使用。”

这里的合理成本,包括哪些内容呢?伍三明解释说:“这里要区分收入和收益,收益是扣除合理成本之后的,除开展经营活动产生的人力、物力以及税金等管理成本外,物业服务人经营的合理酬金,可以视为合理成本;收益的处置,优先用于业主公共支出,如公共维修,也可以由业主大会决定使用。”

同时,为防止公共收益资金“中饱私囊”,《条例》特别明确了一系列法律责任。

这不是空穴来风,现实中案例不少。

比如,2019年,广元市恒星城一期商住小区业委会主任李某以非法占有为目的,利用担任业委会主任的职务便利,将本单位管理的财物365420.00元占为己有,犯职务侵占罪,一审被判处有期徒刑一年四个月,二审法院维持原判。

挪用、侵占共有收益,法律责任有哪些?

——“业委会及其成员不得挪用、侵占业主共有财产。”《条例》第一百零一条:“业主委员会成员有违反本条例第三十八条规定行为之一的,由物业所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门给予警告,可处五千元以上二万元以下罚款,有违法所得的,没收违法所得。给业主造成损害的,应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”

——“物业服务人不得挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益。”《条例》第一百条:“挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益的,责令改正,所得收益退还全体业主,并处所得收益二倍以下罚款。”