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四川新物业管理条例“十问十答”(五)丨对于“任性”业主,有哪些规定可管得到他?

四川新物业管理条例“十问十答”(一)|疫情期间,小区物业能管到我吗?

四川新物业管理条例“十问十答”(二)|小区成立业委会,还会难么?

四川新物业管理条例“十问十答”(三)丨“业委会不代表业主”,可怎样监督和罢免它?

四川新物业管理条例“十问十答”(四)丨小区公共收益,还会是笔“糊涂账”吗?

小区故事多

充满喜和乐

当然

也会有烦恼

比如说“任性”业主

下面这样的经历

相信很多人都会有过

——人在家中坐、祸从天上来,楼上野蛮装修造成漏水,有些还把承重墙敲断了;小区绿化里的树被砍断,自己栽上几颗黄瓜秧;违规搭建,不仅影响美观,还成了重大安全隐患;电动自行车进电梯,还停放楼道,家里牵个插线板出来,搞个飞线充电……

中国好邻居

让人暖心

“任性”业主

让人闹心

还搞得整个小区不安生

遇到“任性”业主咋个办?

有哪些规定可以管得到他?

新版《四川省物业管理条例》(简称《条例》,2022年5月1日起施行)起草组成员、住房城乡建设厅物业管理专家伍三明表示,对于这个问题,《条例》进行了一系列积极回应。他介绍说,对于“任性”业主,《条例》从法律义务、禁止行为等方面进行了一系列规范,并就“任性”业主的违法行为明确了相对应的法律责任。

业主转让、出租房屋

有主动告知物业或业委会的义务

小区,是业主们共同的家园——但现实中,有时候,会发现身旁突然出现的“邻居”,不是小区业主了。

案例一

2021年3月,网友爆料,位于双流区航港路66号的九龙仓时代府邸自2020年6月交房以来,小区内开设超市、菜店、快递、裁缝铺、仓库、公司等十余家,住改商、住改仓问题异常泛滥。除超市、快递等商业外,12栋1单元某户甚至开设公司每天早晚上下班20余名员工出入小区单元楼,已影响到楼栋居民正常生活。

类似的,还有:小区楼上漏水,楼下业主联系不上楼上业主,找物业公司。物业公司一联系,接电话人说房屋已转让了;小区开业主大会会议,很多业主卖了房,会议组织方联系不上“业主”……

那么,问题来了——业主转让、出租房屋事项,需要告知物业和业委会吗?

对此,《条例》进行了明确。《条例》第七十七条:“业主转让、出租物业或者设立居住权的,应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知买受人、承租人或者居住权人,并自合同签订之日起十五日内,将物业转让、出租或者设立居住权的相关情况告知业主委员会和物业服务人。”

这里是业主的法定义务。“业主将物业出租等信息告知物业服务人和业委会,对于管控非法群租、加强流动人口管理、督促租户遵守小区规定等都是有益的,从本质讲是维护广大业主合法利益,有利于推动小区治理精细化。”住房城乡建设厅房地产市场监管处相关负责人介绍。

对于装修,《条例》专门用两条进行了规范。

——第七十八条第一款:“业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。” 

——第七十八条第三款:“物业服务人应当对装饰装修活动开展日常巡查和监督并建立档案。发现装饰装修违反相关规定破坏房屋承重结构、主体结构的,物业服务人应当及时劝阻,采取合理措施制止,并向住房城乡建设主管部门报告和协助处理。”

对野蛮装修等“任性”行为

《条例》开出关于业主的“十三大禁令”

现实中,“任性”业主的表现,有哪些?

因野蛮装修引发的纠纷,相对普遍。  

案例一

2019年6月,在新房装修施工过程中,为扩大房间空间,绵阳某小区业主想把两侧墙体拆除。自己为了节约装修开支,就找了2名临时泥水匠进行墙体拆除,结果2名工人不懂房屋建筑结构,将客厅的剪力墙破坏。

案例二

2020年4月26日,成都市郫都区堰上一期小区的房屋是5层楼高的小洋房,居民们发现,一户1楼业主悄悄挖了地下室。同一单元的居民很紧张:小区楼房是砖混结构,“地下掏空,万一楼垮了怎么办?”

还有,因侵占公共资源产生的“任性”行为。

案例一

2018年10月,媒体报道:乐山市时代青江一期,小区共有底楼住户32户,25户占用公共绿地。其中,有6户无照无证开设麻将馆,1户对外经营窗帘,1户作为办公用房,其余17户占用公共绿地未对外经营。

对于野蛮装修等“任性”行为,《条例》开出关于业主的“十三大禁令”。

《条例》第七十四条明确:物业服务区域内禁止下列行为:

——房屋装饰装修损坏房屋承重结构、主体结构/违章搭建建筑物和构筑物;

——侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共有部分;

——擅自改变住宅、车库、绿地或者其他附属设施的使用性质;

——随意堆放、倾倒垃圾、杂物;

——堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品,排放有毒、有害物质;

——占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道,消防车通道和安全出口;

——超过规定标准排放噪声或者产生振动;

——在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电,用电梯轿厢运载电动自行车;

——从建筑物中抛掷物品;

——毁坏电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备;

——违反规定饲养动物;

——法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

对于严重的“任性”行为

除民事责任外还有这些法律责任

因为“任性”,业主的不当行为,将承担哪些法律责任?

“除产生侵权责任等民事赔偿责任之外,对于一些严重的‘任性’行为,《条例》还专门进行规定和明确。”伍三明介绍说,对“任性”行为,物业服务人应及时采取合理措施制止,拒不改正的,物业服务人应当向有关部门报告并协助处理。

这些法律责任,包括:

——侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共有部分的,由县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正,恢复原状,给予警告;对个人可处一千元以上一万元以下罚款,对单位可处五万元以上二十万元以下罚款。

——在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电,用电梯轿厢运载电动自行车的,由消防救援机构责令改正,对单位处五千元以上五万元以下罚款,对个人处警告或者五百元以下罚款。

——毁坏电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备的,由县(市、区)人民政府市场监管部门责令限期整改,并可对相关责任人处一万元以上五万元以下罚款。