2019年10月，成都市森宇音乐花园•美茵河谷小区业主爆料：该小区前物业公司和小区的物业合同已到期。2018年8月，小区第二届业委会按照业主大会高票通过的“授权业委会公开选聘物业服务企业”决议，经过公开招标选定了中标企业，签订了物业服务合同并在住建局备案。但前期物业拒不退场交接。住建部门向物业公司出具《责令限期退场通知书》，明令最迟于2018年12月3日前退出小区，但物业公司仍然置若罔闻。

甚至，还有当法院强制执行时，物业才“恍然大悟”，不得不退出的。

案例三

2011年12月28日，成都市武侯区“好望角”商业文化广场，法院一审二审理都判了，但老物业就是不肯走，武侯区“好望角”的苦恼迟迟得不到有效解决。无奈，武侯法院来到现场强制执行，要求原物业立即搬离，这场历时三年的业主与物业之争案才最终尘埃落定。

“不少物业问题，与物业管理市场化不足是密切关联的。”有专家表示，“当前，国内物业管理市场化水平太低，从全国仅2成的业委会产生比例可以看出，建设单位主导的前期物业服务企业占有绝对主流，不少物业企业还没有适应市场化竞争，不愿意退出，这种局面将会被打破”。

退出程序有哪些？

物业服务人须遵循这些法律规定

对物业服务不满意，物业服务合同解除或者终止后，物业就须退场。那么，物业退出，需要做哪些交接工作？

对此，《条例》第六十六条明确：物业服务人应当与业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定人，按照法律、法规规定和合同约定办理退出交接事宜，并履行下列交接义务：

移交物业档案；

移交物业服务期间形成的物业服务档案或者采用数字化管理形成的电子资料、数据；

移交建筑物及其附属设施的维修资金使用情况资料；

移交物业服务用房；

分项清算预收、代收的有关费用；

如实告知物业的使用和管理状况；

法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

在这些交接义务中，一些规定是新增。比如“采用数字化管理形成的电子资料、数据”“如实告知物业的使用和管理状况”等。伍三明介绍说，其中，“针对当前不少物业服务人在物业服务期间利用互联网信息技术，推行的无纸化办公，形成的电子资料和数据（档案），条例将其作为法定交接义务，这一移交规定，全国尚属首次”。

物业不得以哪些理由拒绝退出？

《条例》也进行了明确。《条例》第六十八条：“物业服务合同解除或者终止后，物业服务人不得以业主欠交物业费、阶段工作未完成、对业主共同决定有异议、其他纠纷未解决等为由拒绝退出及办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。”

拒不退出怎么办？

或将每日罚款一万元、两年内禁接新项目

物业拒不退出，怎么办？

对此，《条例》进行了一系列的明确规定。

对于业主来说，首先，可以不支付物业费，还可以索赔。《条例》第六十八条：“物业服务人违反前款规定，不得请求业主支付物业服务合同解除或者终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”

同时，业主还可以提请相关部门责令限期退出。《条例》第六十九条：“物业服务人拒不办理退出交接手续、拒绝退出物业服务区域的，业主可以请求县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门责令物业服务人限期移交、退出。”

在《条例》第六十九条中，还明确了相关时限：“县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门应当自收到请求之日起三个工作日内责令物业服务人限期移交、退出。物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册或者物业服务档案等违法行为的，由公安机关依法调查、处理。”

责令退出后仍拒不退出的，物业将面临什么样的法律责任和处罚？

《条例》第一百条：“违反本条例第六十九条规定，经县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门责令限期移交、退出，逾期仍不移交或者退出的，对拒不移交有关资料或者财物的，县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门对物业服务人予以通报，处一万元以上十万元以下罚款，对拒不退出物业服务区域的，自责令规定时间届满次日起处每日一万元罚款，且二年内不得承接新的物业项目。”

《条例》还明确：“物业服务人退出物业服务项目管理办法由省人民政府住房城乡建设主管部门制定”——对此，住房城乡建设厅房地产市场监管处相关负责人介绍说，目前物业服务人退出物业服务项目管理办法（征求意见稿）已发布，正在向社会公众积极征求意见，将会尽快出台并公布。

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